Ακίνητα: Επιασε «ταβάνι» το ράλι των τιμών

«Εκρηκτική» χαρακτηρίζεται η αύξηση των τιμών στα ακίνητα τα τελευταία χρόνια, κόντρα στη διάχυτη αβεβαιότητα τόσο εντός όσο και εκτός των τειχών. Ωστόσο, στελέχη της αγοράς θεωρούν ότι αυτή η άνοδος βρίσκεται στο peak του κύκλου της ή τουλάχιστον κοντά σε αυτό, προαναγγέλοντας επί της ουσίας «φρένο» στην κούρσα που καταγράφεται. Αλλωστε, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων καταγράφουν αύξηση σταθερά από το πρώτο τρίμηνο του 2018 και αντίστοιχα οι τιμές των επαγγελματικών χώρων – γραφείων και καταστημάτων – παραμένουν σε ανοδική τροχιά το 2022, για έβδομο και έκτο συναπτό έτος αντίστοιχα.

«Θα διορθώσει»

Με φόντο τη συρρίκνωση της ζήτησης εξαιτίας της αύξησης των επιτοκίων δανεισμού, την καλπάζουσα τιμή της ενέργειας και την αύξηση του κόστους των υλικών κατασκευής – ανακαίνισης, συνθήκες που οδηγούν σε στάση αναμονής, φαίνεται πως το ράλι των τιμών δεν θα συνεχιστεί. Ωστόσο, αυτό που επισημαίνουν οι ειδικοί είναι ότι το φαινόμενο της φούσκας δεν είναι ορατό, καθώς το επίπεδο της προσφοράς εξακολουθεί να παραμένει πολύ περιορισμένο.

Μιλώντας στο «Βήμα» ο πρόεδρος του Συλλόγου Κτηματομεσιτών Αττικής Λευτέρης Ποταμιάνος επισημαίνει πως γενικά κάποια στιγμή η αγορά θα διορθώσει. «Τώρα αν θα είναι σε έξι μήνες ή σε έναν χρόνο, αυτό θα εξαρτηθεί από πολλούς παράγοντες, όπως η γεωπολιτική κατάσταση, οι αντοχές της κτηματαγοράς και η προσφορά. Πάντα ο κύκλος της κτηματαγοράς έχει διορθώσεις, αυτό συμβαίνει διαχρονικά και μπορεί να είναι της τάξης του 5%, 10% ή 20%. Βέβαια, αυτό που συνέβη την περίοδο της ύφεσης δεν ήταν διόρθωση, ήταν μια κατακρήμνιση».

Σε ό,τι αφορά την προσφορά, υπογραμμίζει ότι αν γίνουν κάποιες επισταμένες κινήσεις από την κυβέρνηση, πιθανώς θα υπάρξει ένα μεγαλύτερο απόθεμα προς άμεση απορρόφηση από την αγορά, το οποίο με τη σειρά του θα συμβάλει στην αποκλιμάκωση της κατάστασης. «Αν δεν συμβεί αυτό, θα συνεχίζουμε στο ίδιο μοτίβο» εκτιμά ο ίδιος.

Ενας κύκλος

Από την πλευρά του, και ο εκτιμητής ακινήτων και CEO της εταιρείας Geoaxis Γιάννης Ξυλάς επιβεβαιώνει ότι αναμένεται «φρένο» στην αγορά, το οποίο θα αφορά, όμως, πρωτίστως τον ρυθμό αύξησης της αξίας των ακινήτων. «Δεν μπορούμε να μιλάμε άμεσα για αρνητικά πρόσημα. Θα πάμε κάποια στιγμή και εκεί γιατί ο κύκλος ακινήτων είναι ένας κύκλος. Θεωρώ ότι είμαστε αρκετά κοντά στο υψηλότερο σημείο του κύκλου που ξεκίνησε από το 2017. Μετά θα αρχίσει μοιραία η καθοδική πορεία. Ομως, σήμερα δεν μπορούμε να μιλάμε για καθοδική πορεία του κύκλου, κάτι που συμβαίνει σε άλλες χώρες και το βιώνουν πάρα πολύ έντονα, όπως για παράδειγμα η Γερμανία, η Σουηδία και η Μεγάλη Βρετανία».

Ερωτηθείς για τα εν εξελίξει κυβερνητικά προγράμματα, όπως το «Σπίτι μου», τα οποία θα δώσουν εν δυνάμει ένα εκατομμύριο σπίτια στην αγορά, ο εκτιμητής ακινήτων τονίζει ότι θα επηρεάσουν θετικά το κομμάτι της προσφοράς και θα οδηγηθούμε πιο γρήγορα στο ανώτατο σημείο του κύκλου, για να αρχίσουμε να βιώνουμε τη διόρθωση. «Τα μέτρα αυτά είναι προς τη σωστή κατεύθυνση και η αγορά τα περιμένει» σημειώνει με νόημα.

Στο ίδιο μήκος κύματος βρίσκεται και ο Γιώργος Μούντης, managing partner της Delfi Partners & Company, ο οποίος λέει στο «Βήμα»: «Η αύξηση της ζήτησης αναμένεται να παραμείνει σε υψηλά επίπεδα, αλλά η μείωση της προσφοράς αναμένεται να επιβραδυνθεί. Ωστόσο, υπάρχουν ορισμένοι παράγοντες που θα μπορούσαν να επηρεάσουν αρνητικά την αγορά ακινήτων. Η έκρυθμη κατάσταση στην ευρύτερη περιοχή της Ανατολικής Μεσογείου είναι πιθανό να συμβάλει στη μείωση της ζήτησης από ξένους επενδυτές, οι οποίοι θα είναι επιφυλακτικοί για επενδύσεις σε περιοχή με αυξημένο κίνδυνο ασφαλείας, καθώς και η αύξηση του κόστους κατασκευής που οφείλεται στην αύξηση των τιμών των υλικών και των εργασιών».

Η αποκλιμάκωση

Η δημιουργία των κατάλληλων συνθηκών για την αποκλιμάκωση την επόμενη χρονιά καταγράφεται και σε ανάλυση της Alpha Bank, η οποία σημειώνει πως οι τιμές έπιασαν «ταβάνι» και εντός του 2024 θα υπάρχει μείωση. Οπως τονίζεται χαρακτηριστικά, η εκτόξευση των τιμών στις κατοικίες, εξαιτίας μιας πλειάδας αιτιών όπως τα αυξημένα επιτόκια, το κόστος κατασκευής, η ενεργειακή κρίση, η άνοδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης κ.λπ., αποτελεί μια παγκόσμια πραγματικότητα. Ωστόσο, παρατηρείται αντιστροφή του κλίματος, με τους αναλυτές να εκτιμούν ότι οι τιμές των κατοικιών σε παγκόσμιο επίπεδο θα σταθεροποιηθούν σε χαμηλότερο επίπεδο το 2024, πριν ανακάμψουν σταδιακά από το 2025 και μετά. Σε αυτή την αλλαγή κατεύθυνσης των τιμών στην αγορά οικιστικών ακινήτων κεντρικό ρόλο διαδραματίζουν τα εξής: Κατ’ αρχάς ο ανοδικός επιτοκιακός κύκλος φαίνεται να βρίσκεται κοντά στην ολοκλήρωσή του το δεύτερο εξάμηνο του 2023, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αναμένεται να σταθεροποιηθούν, ενώ και το αυξημένο κόστος κατασκευής, εξαιτίας του υψηλού κόστους εργασίας και υλικών, εκτιμάται ότι θα μειωθεί σταδιακά, αφού αποκλιμακώνονται οι τιμές της ενέργειας.

Στο μεταξύ, σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα, στελέχη της αγοράς εκτιμούν πως θα απαιτηθούν συνολικά πάνω από 45 δισ. ευρώ νέων επενδύσεων (σε σταθερές τιμές) σε οικιστικά ακίνητα έως το 2030 (σχεδόν έξι δισ. ευρώ ετησίως). Μόνον έτσι, επισημαίνουν, θα διασφαλιστεί η ισορροπία ζήτησης και προσφοράς και θα επιτευχθεί ο στόχος για ενεργειακή αναβάθμιση του 10% του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος κατοικιών που προβλέπεται στο αναθεωρημένο Εθνικό Σχέδιο για την Ενέργεια και το Κλίμα (ΕΣΕΚ). Ετσι, η εν λόγω προσαρμογή αναμένεται να εξασφαλίσει εναρμόνιση της μεσομακροπρόθεσμης πορείας των τιμών κατοικιών με αυτή του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών.

Η εξέλιξη των τιμών

Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν το β’ τρίμηνο του 2023 κατά 13,9% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 11,8% το 2022. Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως πέντε ετών) το β’ τρίμηνο του 2023 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,8%, ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων κατά 14,1%.

Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας και πιο συγκεκριμένα στη Θεσσαλονίκη (16,4%) και σε άλλες μεγάλες πόλεις (14,6%), οι οποίοι υπερβαίνουν τον αντίστοιχο μέσο ρυθμό αύξησης για το σύνολο της χώρας.

Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά οικιστικών ακινήτων παραμένουν θετικές, παρά τις αβεβαιότητες στην εγχώρια και στην παγκόσμια οικονομία, επισημαίνεται από την Τράπεζα της Ελλάδος.

Βραχυπρόθεσμα, εκτιμάται ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από το εξωτερικό, θα παραμένει έντονο ειδικά για συγκεκριμένες προνομιακές θέσεις στο λεκανοπέδιο της Αττικής και για περιοχές με τουριστικά χαρακτηριστικά.

Μεσοπρόθεσμα, πρωτοβουλίες σχετικές με τη στήριξη συγκεκριμένων κατηγοριών νοικοκυριών (π.χ. νέοι, ευάλωτες κοινωνικές ομάδες), μέσω του προγράμματος «Σπίτι μου», για την απόκτηση κατοικίας αναμένεται να συμβάλουν στην τόνωση της ζήτησης, ενώ αντίστοιχες πρωτοβουλίες για την ανακαίνιση παλαιών κατοικιών (π.χ. πρόγραμμα «Ανακαινίζω», «Εξοικονομώ») αναμένεται να συμβάλουν στη βελτίωση του κτιριακού αποθέματος.

Εν τούτοις, επισημαίνεται ότι η αγορά οικιστικών ακινήτων σε πολλές χώρες της Ευρωπαϊκής Ενωσης βρίσκεται ήδη σε πορεία σημαντικής διόρθωσης αναφορικά με τον αριθμό των συναλλαγών, τις τιμές και τις αποδόσεις. Επιπροσθέτως, βέβαια, αναφέρεται ότι οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα απέχουν ακόμη από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί πριν από τη δημοσιονομική κρίση.

Με βάση τον δείκτη τιμών διαμερισμάτων που καταρτίζει η Τράπεζα της Ελλάδος για το σύνολο της χώρας, η υψηλότερη τιμή του δείκτη παρατηρήθηκε το 2008 (101,7) και στη συνέχεια ακολούθησε σταθερά καθοδική πορεία, για να καταγραφεί η χαμηλότερη τιμή το 2017 (59). Εκτοτε, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων καταγράφει σταθερά ανοδική πορεία, ανερχόμενος σε 90,6 το β’ τρίμηνο του 2023, υπολειπόμενος κατά 11,1% από την υψηλότερη τιμή που έχει λάβει.

Αντίστοιχη είναι και η εξέλιξη του επιπέδου των ενοικίων, με τον σχετικό δείκτη να διαμορφώνεται σε 98,5 με βάση τα στοιχεία του γ’ τριμήνου 2023, έναντι 94,8 το δ’ τρίμηνο του 2022.

Ο δείκτης ενοικίων, σε αντίθεση με τον δείκτη τιμών κατοικιών, παραμένει σημαντικά χαμηλότερα από την υψηλότερη τιμή που έχει λάβει ιστορικά (124,3, γ’ τρίμηνο 2011).

Παρά την αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, η Ελλάδα κατατάσσεται στη δυσμενέστερη θέση μεταξύ των χωρών της Ευρώπης σε ό,τι αφορά το κόστος στέγασης.

Πιο συγκεκριμένα, το κόστος στέγασης ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών στην Ελλάδα διαμορφώθηκε σε 34,2% για το 2022, έναντι 19,9% κατά μέσο όρο για την Ευρώπη των «27».

Ομοίως, ο δείκτης υπερβολικής επιβάρυνσης λόγω κόστους στέγασης λαμβάνει για την Ελλάδα την υψηλότερη τιμή μεταξύ των χωρών της ζώνης του ευρώ, καθώς για το έτος 2022 το 27% του πληθυσμού της χώρας επωμίστηκε κόστος στέγασης που αναλογούσε σε ποσοστό άνω του 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του, όταν το αντίστοιχο ποσοστό στη ζώνη του ευρώ διαμορφώθηκε στο 9,4%. Αξίζει να σημειωθεί, πάντως, ότι η θέση της Ελλάδας στην κατάταξη επηρεάζεται από το χαμηλό κατά κεφαλήν εισόδημα σε σχέση με τις υπόλοιπες χώρες της Ευρωπαϊκής Ενωσης.

Απόκτηση πρώτης κατοικίας: Πρόγραμμα «Σπίτι μου» και «Κοινωνική αντιπαροχή»

Το πρόγραμμα «Σπίτι μου», με αντικείμενο τη χορήγηση χαμηλότοκων ή άτοκων δανείων σε νέα άτομα ή νέα ζευγάρια με σκοπό την απόκτηση πρώτης κατοικίας, φαίνεται να έχει κεντρίσει το ενδιαφέρον χιλιάδων, δίνοντας μικρή ανάσα στο πρόβλημα στέγασης.

Σύμφωνα με τη ΔΥΠΑ, έχουν κατατεθεί περίπου 40.000 αιτήσεις από την έναρξή του στις 3 Απριλίου. Από αυτές, ήδη οι 23.875 έλαβαν προέγκριση και 9.378 προχώρησαν στο στάδιο της έγκρισης, δεσμεύοντας 742 εκατ. ευρώ από τον συνολικό προϋπολογισμό των 750 εκατ. ευρώ της ΔΥΠΑ για το πρόγραμμα. Τα 2/3 των εγκεκριμένων δανείων αφορούν νέα ζευγάρια, ενώ το 88% αφορά δικαιούχους με ετήσιο εισόδημα κάτω από 24.000 ευρώ. Τα περισσότερα δάνεια έχουν εγκριθεί στην Περιφέρεια Αττικής (39%) και στην Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας (22%) και ακολουθούν οι Περιφέρειες Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης (7%), Θεσσαλίας (6%) και Δυτικής Ελλάδας (6%). Οι εγκρίσεις αφορούν δάνεια συνολικού ύψους 989,5 εκατ. ευρώ και το μέσο ύψος του δανείου ανέρχεται σε 105.510 ευρώ. Το πρόγραμμα, λόγω του μεγέθους του και του στενού χρονικού ορίζοντα υλοποίησής του, ενδέχεται να επηρεάσει τη ζήτηση για οικιστικά ακίνητα που πληρούν τις προϋποθέσεις του, καθώς και να ενισχύσει τις εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων εντός του 2023.

Ενα ακόμη πρόγραμμα της ΔΥΠΑ που υπόσχεται αλλαγή του τοπίου στην αγορά κατοικίας είναι η «Κοινωνική αντιπαροχή» που θα ωφελήσει – όπως συνέβη και με το «Σπίτι μου» – τους νέους. Στο πλαίσιο του προγράμματος αυτού αναμένεται να αξιοποιηθούν ακίνητα του Δημοσίου, μέσω ΣΔΙΤ, για την ανέγερση κοινωνικών κατοικιών. Μεγάλο μέρος των ακινήτων θα παραχωρήσει η ΔΥΠΑ. Εντός του 2023, μάλιστα, υπολογίζεται να βγουν στην αγορά 11 στρέμματα στη Κηφισιά, 20 στην Παιανία, 40 στη Λάρισα, 28 στην Ξάνθη και 74 στον Βόλο, όπου και θα ανεγερθούν κοινωνικές κατοικίες. Ο δημόσιος φορέας θα διατηρεί την κυριότητα των ακινήτων, ενώ ο ανάδοχος θα λαμβάνει ως αντάλλαγμα την παραχώρηση της εκμετάλλευσης μέχρι την κάλυψη του κόστους. Από τις αρχές του 2025 έως και το τέλος του έτους αναμένεται η μίσθωση σταδιακά του 50% των κατοικιών για λογαριασμό του Δημοσίου, με χαμηλό ενοίκιο, σε νέους βάσει κριτηρίων, ενώ θα υπάρχει ειδική ποσόστωση για τρίτεκνους και πολύτεκνους.

tovima.gr